Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи (ДДУ)

После окончания строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию наступает очень важный для любого дольщика этап – официальная приемка квартиры у застройщика, оформляемая подписанием двухстороннего акта.

Прочитав эту статью, вы сможете грамотно по закону (с учетом именно ваших интересов) принять квартиру у застройщика, обладая нужными знаниями, необходимыми документами и простыми измерительными инструментами.

Что означает приемка квартиры по акту для дольщика

Приемка квартиры – завершающий этап ваших отношений с застройщиком по договору долевого участия, если не считать гарантийного срока на качество работ, который по закону не может быть менее 5 лет с даты приемки квартиры, то есть с момента подписания актов о приемке (статья 7 № 214-ФЗ) (о нем поговорим ниже).

Важно помнить, что после подписания актов о приемке объекта долевого строительства, вы становитесь собственником квартиры и сами несете ответственность за ее содержание и обслуживание. Поэтому важно не поддаваться на уговоры застройщика и ни в коем случае не подписывать акты до фактического осмотра квартиры. Такой осмотр возможен исключительно после введения дома в эксплуатацию.

До того, как начать массово «выдавать ключи», застройщик получает у уполномоченного государственного регионального органа власти разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Сроки передачи квартир дольщикам прямо закреплены в договоре долевого участия, поэтому нарушение их застройщиком дает вам право требовать с него неустойку и штраф.

Если застройщик не может достроить дом в предусмотренный договором срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока он обязан направить вам соответствующее предупреждение и предложение об изменении договора. Подписывать или нет соглашение о продлении сроков – ваше право, а не обязанность.

К процессу приемки квартиры от застройщика нужно подойти с умом.

Что делать после ввода дома в эксплуатацию

Действия застройщика и дольщика после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

  • Застройщик обязан официально уведомить дольщиков о намерении передать квартиру по акту в установленный договором долевого участия срок (обычно срок для приемки дольщиком составляет 2 месяца) путем направления заказного письма, а иногда и смс сообщения, либо путем направления уведомления на адрес электронной почты, указанного в договоре долевого участия;
  • В установленный договором срок после получения уведомления от застройщика (обычно это 7 дней) дольщик обязан заявить застройщику о готовности произвести приемку, а непосредственно приступить к приемке дольщику нужно в течение двух месяцев (если другие сроки не установлены вашим договором). То есть после получения уведомления от застройщика надо записаться на конкретную дату осмотра и физически прийти на приемку (можно привести с собой независимого специалиста).
  • Не поддавайтесь на уговоры застройщика и не записывайтесь без подачи письменного заявления о готовности произвести приемку позже установленного договором срока для приемки, иначе застройщик может оформить односторонний акт приемки без вашего участия. Если застройщик говорит, что нет мест на осмотр квартиры в этот период, пишите заявление застройщику о том, что готовы приступить к приемке в установленный законом и договором срок и посылайте его заказным письмом с описью вложения на адрес застройщика, указанный в договоре;
  • Если вы «уклоняетесь», то есть не приходите на приемку без уважительных причин в течение этого срока, т.е. 2 месяцев, то застройщик в одностороннем порядке имеет право оформить все акты и передать вам квартиру, что не позволит вам проверить жилье на возможные дефекты и недостатки;

Как подготовиться перед приемкой квартиры

  • Внимательно прочитайте договор долевого участия с приложениями к нему, в том числе проектную и техническую документацию. Там должны быть указаны все параметры дома, придомовой территории, подъезда и характеристики вашей будущей квартиры (материалы стен, пола, потолка, наличие или отсутствие предчистовой отделки, производитель и материал окон, дверей, наличие коммуникаций и их разводка);
  • Возьмите с собой на приемку паспорт (или доверенность, если представляете другого дольщика), копию договора ДДУ и план квартиры из приложения к ДДУ (чтобы можно было сравнить проектную и фактическую площадь, а также проверить наличие всех предусмотренных договором работ и оборудования);
  •  Представитель застройщика обязан передать вам: акт о вводе дома в эксплуатацию; паспорта на счетчики электроэнергии, воды, тепла; кадастровый и технический паспорт (в случае их готовности), план-экспликацию помещения.
  • Возьмите с собой элементарные проверочные инструменты: пузырьковый или лазерный уровень, отвес (проверить ровность стен), рулетку (измерить площадь комнат), отвертку-тестер электричества (проверить наличие напряжения в щитке), зажигалку или спички (проверить тягу вентиляции), смываемый маркер для доски (пометить недостатки). Если не умеете ими пользоваться, посмотрите обучающие уроки на ютубе.

Как действовать при приемке квартиры

Прежде всего, приемку желательно производить в хорошую погоду при солнечном свете.

Помните, что подъезд также является общей долевой собственностью всех жильцов, поэтому приемку можно сразу начинать с осмотра состояния вашего подъезда.

Начинаем проверку квартиры со входной двери (даже если в последствии вы собираетесь ее сменить). Здесь проверяем работу всех замков, ручек, смотрим в глазок, смотрим наличие повреждений дверного полотна, с помощью пузырькового уровня проверяем, выставлена ли дверь по уровню (она не должна самопроизвольно открываться или закрываться).

На приемку квартиры возьмите с собой элементарные проверочные инструменты

Проверяем фактическую площадь

При приемке обязательно проверяем площадь квартиры. Предварительно почитайте, как это правильно делать (лучше привести с собой на приемку специалиста-строителя с лазерным уровнем). Важно понимать, что проектная площадь, указанная в договоре может отличаться от фактической в ту или иную сторону. Если отклонение составляет +- 0,1 м2 – то можно обращаться с претензией к застройщику. В случае увеличения площади застройщик может потребовать доплатить за лишние квадратные метры, а в случае уменьшения фактической площади – обязан вернуть вам разницу в денежном эквиваленте.

Обычно перед приемкой квартиры фактическая площадь уже известна, так как обмеры произведены службой БТИ и на квартиру уже оформлен технический и кадастровый паспорт на квартиру. Но некоторые застройщики затягивают с оформлением этих важных документов, поэтому часто приходится выявлять фактически передаваемые вам квадратные метры самостоятельно либо с привлечением сторонних специалистов.

Проверяем ровность поверхностей

Если квартира сдается вам без отделки (то есть в состоянии «голый бетон»), проверяем ровность стен, потолков и полов. Важно помнить, что по действующим строительным нормативам допустимые отклонения ровности поверхностей составляют:

  • Отклонение стен по вертикали – не более 15 мм;
  • Неровности (бугры) стен – не более 5 мм;
  • В стенах не должно быть трещин;
  • Отклонение плиты пола по горизонтали не может составлять больше 20 мм;
  • Отклонение проемов для дверей не может быть более 10 мм;
  • Отклонение потолка по горизонтали не может быть более 20 мм;
  • На стенах, потолке и поле не должно быть мокрых пятен или дыр, трещин, лишних отверстий, не предусмотренных планом.

Проверяем окна

Проверяем герметичность окон, работу всей оконной фурнитуры, наличие откосов, отсутствие царапин или засохшей краски на стеклах.

Проверяем вентиляцию

В большинстве новостроек присутствует пассивная вытяжная вентиляция, которая работает за счет разницы давления внутри и снаружи здания, создаваемой из-за ветра, суточных перепадов атмосферного давления, температуры воздуха и других естественных процессов. Поэтому проверить такую вентиляцию достаточно просто: надо приоткрыть окно, взять кусочек салфетки (либо зажигалку) и поднести к вентиляционному окошку. Бумага или пламя должны прижиматься в сторону вентиляционного отверстия.

Проверяем электрику

Отверткой-тестером (индикатором напряжения) проверяем наличие электричества в вводном автомате (так как при черновой отделке электрика как правило еще не разведена по квартире, а значит отсутствуют и розетки). Нажмите кнопку «тест» на УЗО или «автомате». Если такой автоматический выключатель отключится – значит напряжение есть. Если вам сдают квартиру с отделкой, проверьте индикатором напряжения все розетки.

Проверяем водоснабжение, отопление и канализацию

Если квартира сдается без отделки, проверяем наличие запорной арматуры, наличие заглушек на выводах канализации. Проверяем радиаторы отопления. Если квартиру сдают в теплое время года, осматриваем батарею на наличие подтеков, наличие всех заглушек, на ощупь пробуем герметичность соединений.

Что делать при обнаружении недостатков и дефектов в квартире

Все зависит от того, являются ли эти недостатки (дефекты) существенными (препятствующими проживанию в помещении) или несущественными.

Существенные недостатки передаваемой застройщиком квартиры, при наличии которых акт о приемке лучше не подписывать:

  • Не предусмотренные проектом отверстия в плитах, потолке, зазоры между оконной рамой и откосом;
  • Отсутствие технологического отверстия под водопровод (канализацию) от стояка для прокладки труб из кухни в ванную;
  • Отсутствие кранов (запорной арматуры) на стояке водоснабжения, нерабочие вводные автоматы в электрощитке, отсутствие радиаторов отопления. Отсутствие заглушек на стояках.
  • Перекос стен, потолка в размере большем, чем прописано в договоре ДДУ или установлено в строительных нормах и правилах.

Несущественные недостатки передаваемой застройщиком квартиры, при наличии которых можно подписать акт о приемке одновременно с составлением двухсторонней дефектной ведомости:

  • Царапины, огарки либо след раствора на стеклах окон, входной двери;
  • Плохая тяга вентиляционных отверстий;
  • Перепад уровня потолка, пола, стен в установленных договором ДДУ пределах;

При несущественных недостатках можно подписать акт сдачи-приемки вместе с дефектной ведомостью, которую можно заполнить от руки. В акте надо сделать оговорку, что квартира принимается только с условием устранения выявленных недостатков в установленный в дефектной ведомости срок. Дефектную ведомость обязан подписать представитель застройщика, который подписывает и акт. Важно удостовериться в полномочиях представителя застройщика, например попросить его доверенность или приказ о назначении.

Согласно закону, в случае выявления вами при приемке существенных недостатков (которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования) дольщик вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если застройщик не устраняет в разумный срок существенные недостатки (дефекты) квартиры, то закон позволяет вам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Важно запомнить, что застройщик (в силу прямого указания закона) не имеет права включать в договор условия о том, что он освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Такое положение договора будет являться ничтожным в суде и застройщик не сможет на него сослаться в целях избежания обязанности устранить дефекты строительства дома.

Можно ли требовать от застройщика устранить недостатки после приемки квартиры?

Можно. По договору и закону застройщик обязан устранять выявленные уже собственником квартиры недостатки по гарантийным обязательствам застройщика, возникшие после приемки работ. Согласно закону о ДДУ, гарантийный срок на дом составляет минимум 5 лет, а на его инженерное оборудование – минимум 3 года. Вашим договором ДДУ могут быть установлены сроки и больше (но не меньше минимальных).

Важно понять, что в случае, если застройщик отказывается устранять недостатки (дефекты) квартиры по гарантии, то у вас есть право обратиться в суд, если такие недостатки (дефекты) были выявлены в течение 5 летнего гарантийного срока.

Если застройщик не устраняет недостатки по гарантии в установленный в претензии собственника квартиры срок, то у вас есть право начислить за неустойку (пени) за каждый день просрочки неустранения недостатков по гарантии в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Помните, что если вы уклонились от принятия квартиры в установленный вашим договором срок, то квартира считается принятой вами без проверки, а значит вы становитесь ее собственником и несете с этого момента всю ответственность за коммуникации после первого запорного вентиля, и начинаете платить за коммунальные услуги.

В таком случае не исключена ситуация, что квартира окажется принятой с дефектами, мешающими нормальному в ней проживанию, а платить за коммунальные услуги и налог придется. Соответственно лучше выявить все недостатки при первичной приемке квартиры.

Когда застройщик может не исполнять гарантийные обязательства?

Закон о ДДУ № 214-ФЗ установил конкретные случаи, когда застройщик не обязан устранять выявленные в течение гарантийного срока недостатки, а именно:

  • если недостатки (дефекты) возникли вследствие нормального износа дома или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения и конструктивных элементов;
  • ненадлежащего ремонта квартиры, выполненного собственником с нарушением строительных норм;
  • вследствие нарушения собственником квартиры инструкции по эксплуатации квартиры, правил и условий эффективного и безопасного использования квартиры, элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов.

Если у вас остались вопросы, смотрите видеоинструкцию:

Надеемся, что наши советы помогут вам успешно принять квартиру в новостройке или корректно заявить о выявленных проблемах застройщику с целью их дальнейшего устранения.

С уважением, команда сайта RuCitizen.com.

Читайте также: